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调控进入深水区 北上广深一线城市楼市实地大调查

2017/06/08 16:57:55 来源:证券时报

  随着全国楼市调控逐步进入深水区,各地房价出现了调控以来的阶段性变化。近日多家媒体纷纷报道,北上广深四个一线城市的楼市价格和房屋租金均出现不同程度的回落,真实情况究竟怎样?对购房者来说有何参考意义?对于刚需而言,何时是入市佳期?证券时报记者兵分四路,分别在北京、上海、广州、深圳4个城市进行实地调查采访,为读者展示真实的楼市状况。

  【北京通州“二手房普跌20%”是个误会】

  上周,北京东南部的通州、亦庄区域部分房价降幅超20%的消息在网上火了一把。记者近日实地调研发现,近期北京多个区域的二手房成交价的确出现了不同程度的下滑,但跌幅到20%的仅为个别楼盘。

  多家中介机构工作人员表示,目前房地产市场的投资投机现象确实得到明显遏制,刚需人群成为消费主力。

  二手房成交价松动

  伟业我爱我家市场研究院数据显示,5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%,通州区、亦庄开发区跌幅最大。不少媒体反映这似乎与大众实际感受不符。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示,由于目前市场本身交易量少,而有的业主急于成交,导致个别二手房降价明显。

  这一说法也在记者周末的实地走访中得到了印证。据了解,通州龙湖大方居近期成交的二手房中,确实有较最高点下跌20%的户型。“两限房涨跌反应都是最迅速的,20%的降幅目前还不具有普遍性。”果园附近的一家房产中介公司工作人员表示。

  通州通胡大街一家知名房产中介公司的工作人员也告诉记者,近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低约10%,最后的成交价仍可再商量,不过下跌20%肯定不是普遍现象。此外,该公司已经明确要求,不符合单价的房源挂不了牌、进不了系统。

  对于成交价大幅下降的原因,前述果园附近的房产中介人员告诉记者,龙湖大方居属于两限房,目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类,一是前期已经订下改善型目标房,但没想到3月份突然出台更严的限购政策,导致房价下跌,不过只要降幅不超过改善房的违约金,业主还是可以接受的;二是位置、户型不好的业主急于变现。

  北京市住建委官网数据显示,5月北京二手住宅环比下滑近四成,创下2015年2月以来的最低值。总体来看,目前买家观望情绪浓厚,市场议价空间增大。

  刚需成消费主力

  相对于房价的走软,购房人则显得比较淡定。记者看到,虽是周末,但通州、亦庄开发区的多个中介门店前来咨询的人并不多。伟业我爱我家集团市场研院数据显示,5月新增客户登记量环比4月下降了11.9%。

  通州果园一位前来咨询二手房的买房人告诉记者,近期房价已经跌回春节前后的价格,自己是以房换房,虽然首付提高了,但贷款成本提升后的还款压力是目前犹豫的主要因素。在她看来,通州实施专属限购政策后,已经将大批投资客限制在外,再到通州买房的绝大部分都是刚需。而未来随着北京市政府正式迁入,相应配套会进一步完善,通州房价仍然有较好的上涨预期。

  记者在亦庄了解到,近期有多个一手楼盘入市。金茂悦售楼处的工作人员告诉记者,周边的楼盘多为200平米以上的叠拼别墅。“购买别墅的客户原本首付比例就高,所以对提高首付的政策不敏感,房价表现也相对平稳。”

  现在是否适合出手?

  “3·17”新政的力度是空前的,实施近3个月的效果可谓立竿见影。对于未来房价走势,专业人士的判断则出现了分歧。

  中原地产首席分析师张大伟认为,目前一线城市二手房下行主要表现在成交量上,成交价的调整才刚刚开始。

  胡景晖也认为,在一系列政策的叠加下,未来价格走势有待观察。

  前述通州果园附近的房产中介公司工作人员告诉记者,从经验来看,新政实施前两三个月的效果最明显,虽然未来一段时间内房价上涨可能性不大,但房价再下一个台阶的可能性也不大。

  中介工作人员给记者算了一笔账:按照目前的房价,想要在通州首次购房,加上所有税费,首付款仍需200万以上。“这是把部分刚需挡在门外的一道‘硬门槛’”。

  【上海楼市:略显颓势限购及限贷政策是主因】

  据部分房产中介监测数据显示,近期上海楼市成交量及交易价格略显颓势,市场人士认为,其主要原因在于相关限购及限贷政策,导致购房人群开始观望所致。同期上海房屋租金指数也出现连续下跌,被解读为上海房租回落明显。

  近日,记者先后走访了上海核心及边缘城区,以了解真实的房价、房租变化情况。

  价格回落拐点来临?

  在记者实地走访中,链家的中介人士告诉记者一个有趣的现象,上海目前置换率高的房子基本价位在300万~500万元以及800万~1100万元的房子,而介于500万~800万元价格区间的房子则有两种情况:老小区的房子抬价到500万元以上没有人要,好小区的房子则不可能低于800万元。

  记者实地探访的一处非学区老旧房建于上世纪90年代,为三层木质楼梯,后又在上面加建了两层。其加建的四楼一套总面积58平方米的两居室,单价达到6.9万元/平方米左右,总价在400万元以上。

  “一线楼市价格回落,我认为还不会形成拐点。学区和地铁是永恒的主题,量价涨跌是正常现象。银行信贷政策是一个关键,如果二套房认定标准做出调整,价格肯定还会起来,所以说后续价格走势主要还看调控政策。”周边区域一位链家地产人士对记者表示。

  杨浦区属于上海教育资源集中的行政区,部分人成交二手房是为了落户挂学区,据悉目前较好的学区房价格可以达到8万元/平方米上下。

  闵行区七宝镇一家大型连锁房屋中介人士表示,近期确实有一些客户前来咨询“房价回落”的影响,但以他多年二手房交易的经验来看,并不推荐现在去跟风抛售,如果是置换、自住等刚性需求,也一定要买卖同时进行。他认为,近期成交量及交易价格略显颓势,主要原因在于相关限购及限贷政策,导致购房人群开始观望。“相比北京而言,上海的首套房首付比例及银行贷款利率上浮情况等都还算比较温和。”

  另一方面,上海目前对防止国有资产流失监管进一步趋严。位于杨浦区四平路沿线的部队房产面临大范围收回,之前出租经营的一楼商铺全部被查封,其他楼层对于“只租不卖”的监管也非常严密。

  核心区租金稳定

  闵行区是上海市区西南的一个行政区,其辖区内七宝片区最近3个月来租金松动比较明显。据了解,七宝镇一处75平方米左右的精装修两房,月租金已经从5800元降到4500元~4800元。但据该片区一家大型连锁房屋中介称,租金松动有其特殊原因:“浦西规模最大的建材批发市场今年2月停止营业,商户集中搬迁导致周边二手房供过于求,房租因此下降。”

  闵行区古美街道中原地产人士告诉记者,该拆迁的影响至少要持续3~4年,但建材市场不是消失,而是转移到松江区去了,所以这段时间松江泗泾等地的二手房买卖、租赁价格均有所上扬。

  静安区、黄浦区、徐汇区是上海传统核心城区,也是外国人来沪居住首选地,区域内高端住宅主要面向外籍人士。据一位在该区域拥有房产的业主介绍,自己这套一居室的房子主要出租给外国人,月租金1.5万左右。

  据贞一房产人员介绍,这一区域租房价格主要靠外国人拉动,不少外国人收入以美元计价,房租承担能力较强,但目前的价格差不多“到顶”了,很难再高上去。

  至于面向国内普通白领的公寓,以静安区地铁二号线沿线两居室为例,房屋租金多分布在6500元~7500元一线,而在黄浦区人民广场附近,一个单间的租金就可能达到6000元~8000元。

  距离地铁口的远近会对租金产生很大影响。该中介人员称,上海的住宅区,步行10分钟到地铁站和步行5分钟到地铁站,价差可能达到2000元。至于上海郊区,如青浦、宝山、崇明、嘉定等地,租金和买卖价格也还在上涨。

  学区房租随季节因素波动

  记者走访了高校集中的杨浦区。以两室户一厅一卫、70~80平米的户型为例,最近的房屋出租价格上浮约200~300元。链家中介告诉记者,5、6月迎来毕业季,房租会较此前有所上涨,房源也会相应紧俏,两户室房型更受青睐,成交率较高。记者6月2日分别在数家中介“看好”的8套两户室房源,截至4日下午,据称已经租出6套。

  另有中介人士告诉记者,每年的5、6月份是租房旺季,而12月份则是淡季。“随着年末将近,外地人离开上海,租客减少;屋主也不愿意在过年期间将房子闲置,因此年前的房租均会有所下降。例如一套一居室的房屋,12月份的租金就会降低至2800元,农历春节后租金又会上涨至3500元。”他补充说,由于上海落户政策更加严格,今年来沪人员少了大约10%,但是上海整体的租金只能说增速有所放缓,应该不可能下跌。

  【深圳:新房价格结构性微降租金区域性下调】

  深圳规划国土委公布的数据显示,深圳5月新建商品住宅成交均价为54512元/平方米,环比跌0.2%,同比下跌2.3%。这是自去年10月深圳出台新一轮调控政策以来,新建商品住宅成交价格连续第8个月下跌。

  此外,多家地产中介的统计数据也显示,深圳的房租从去年底开始出现下降,尽管近两个月稍有回弹,但依然低于去年整体水平。

  业内人士指出,受结构性调整因素影响,新房价格出现了稳中略降的态势,但二手房价格目前相对比较平稳,涨跌迹象不明显,租金价格下调也只是出现在部分片区,总体来说深圳房地产市场趋稳,买卖双方都相对理性,但观望情绪依然比较浓厚。

  记者查阅中原地产近半年的楼市报告发现,从今年1月到5月,每个月成交量排在前十的楼盘中,豪宅项目均比往年少了许多,仅1月份出现了南山的两个豪宅项目,这是决定整体楼价高低很重要的参考因素。

  “自从去年10月深圳楼市新政出台以后,豪宅开发商延迟了发售,定价方面也谨慎了许多。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫告诉记者,这半年多来深圳新房价格之所以比较平稳且略有下降,是因为受到了政府的结构性调整因素影响。具体来说,一方面,高端项目只有把价格压下去才能拿到预售许可,另一方面,即使楼盘有了成交量,也要进行价格搭配才能进行备案。

  二手房方面,记者走访了解到,深圳近半年整体的价格比较平稳。“只有业主急售才会降点价。很多业主认为目前房价的泡沫还不算太大,所以并不着急出售,价格也依然很坚挺。”中原地产西乡片区一销售经理告诉记者。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉记者,2月份以后,一些人把楼盘降价销售,因此出现了一个小阳春,至此“笋盘”(特价盘)已基本消化完了。也正因为当时成交的大都是降价盘,进入二季度以后,买卖双方僵持特别严重。

  租金方面,有中介人士对记者表示,部分片区的租房价格有所下调,一方面由于深圳楼市调控新政后业主不急于出售房源,转售为租导致目前出租房源充足;另一方面,业主也想抢占市场,早点把房子出租出去。

  深圳中原研究中心的数据显示,5月深圳租赁市场的表现不同于住宅买卖市场,各区租金普遍上涨,上涨区间在0.2%~2.8%。记者在罗湖水贝、笋岗片区以及福田八卦岭片区调查时发现,地铁开通后,这些片区成为上班族租房的聚集区域,租金并没有出现明显回落,基本维持与年初相当的水平。而深圳中原研究中心的数据显示,深圳房屋租赁市场5月租金回报率仍旧稳定在1.5%的低水平。

  深圳市民陈先生对记者表示,自己在罗湖水贝洪湖春天小区拥有一套一室一厅单位,租赁情况一直不错:“2014年购买时不到每平方米3.5万元,如今售价已接近每平方米7万元。而租金当时每月2500元左右,现在也只有2900元。”有分析人士表示,近几年房租增速与房价增速脱节,反映出本轮房地产繁荣并非来源于居民收入的提升,更有可能主要是金融投资因素导致。

  【广州楼市端午遇冷各区域价格走势分化】

  自“3·17”“3·30”两轮新政出台后,广州楼市急剧降温。作为传统旺季的“红五月”,广州楼市仍未解冻。

  证券时报记者实地走访广州多个地区及楼盘后发现,在全市一手楼整体成交量大幅下跌的背景下,中心各区房价走势呈现分化态势。

  在刚刚过去的端午小长假,广州楼市遇冷。阳光家缘数据显示,端午假期广州一手楼网签成交263套,同比2016年端午假期的791套减少528套,同比降幅66.75%;均价方面,今年端午假期广州一手住宅网签均价为16339元/平方米,同比2016年端午假期的15419元/平方米增加920元/平方米,同比涨幅5.97%。

  这其实也是近期广州楼市的一个缩影。今年以来调控政策频出,广州楼市成交量急剧下跌。阳光家缘数据显示,在4月成交环比大幅萎缩49%的情况下,5月累计成交6573套,成交量进一步下滑18%。价格方面,5月成交均价为16351元/平米,环比基本持平。

  综合市场各方分析,广州楼市5月遇冷乃多方因素共同作用所致。一方面,楼市新政影响了市场的预期,市场观望情绪较浓,此外购房资格提高使得部分买家延迟入市;另一方面新政实施前市场销售太快,新增供应暂未跟上,房地产商新推盘也较为谨慎。

  尽管整体价格下滑,但是个别热点楼盘价格依然较为稳定。以记者走访的天河牛奶厂板块为例,作为目前广州房地产市场热度最高的板块之一,该区域的龙湖天辰、华润天合、金地天河公馆等楼盘价格大致在4.2万元~5万元/平米之间,较3月份均出现小幅上涨。

  去年年底已经入手金地天河公馆的林先生向记者透露,当时购买的价格约4.3万元/平米左右,而目前该楼盘价格已经涨至约4.5万元/平米。“这次过来主要是了解下行情,毕竟新政出来以后自己心里也没有底。”林先生告诉记者,天河区新楼盘可选择的不多,买在这里也是因为看中该区域的区位优势。此前已经多次来看盘的黄小姐则仍选择观望,希望等房价稳定一点再做打算。

  值得注意的是,天河牛奶厂板块多个楼盘的房地产销售人员都告诉记者,本月会有新的预售证,也就是会有新楼盘推出,不过量不会很大。其中,金地天河公馆本月会推出120~167平方米的四房单位;龙湖天宸本月底推出全新97~140平方米三房、四房;华润天合本月中旬会有140平方米大四房入市。

  而作为目前广州最火的区域,黄埔区一手楼成交价格呈现连续上涨态势。阳光家缘数据显示,5月份黄埔一手楼网签成交均价20054元/平米,首次突破2万。配套成熟、居住气氛浓郁、与市中心距离较近是买家选择在此置业或投资的主要理由。近期决定在此置业的李先生告诉记者,近年来老黄埔一直在推动区域的旧改建设,有望通过旧改突围,未来的发展值得期待。

  今年黄埔区还将成为供地最多的区域之一。近日广州市国规委的通告显示,黄埔区足足有21宗宅地,包括5宗安置地块;黄埔化工、东风化工、鱼珠木材厂等改造项目;禾丰、黄陂、黄麻等留地地块;火村、红卫村、暹岗村三旧等融资地块。

 

 

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